Contratto preliminare di compravendita: quando è necessario e come funziona

L’acquisto di un immobile è un momento importante della propria vita ed è una scelta che va fatta in maniera attenta e cauta e può essere anticipato da quello che viene definito contratto preliminare di compravendita per tutelare i prodotti diritti. Si tratta di un contratto che viene stipulato tra un venditore e un acquirente che stabilisce l’obbligo di entrambi (ha effetto su entrambe le parti) di concludere una compravendita e, al suo interno, vengono stabiliti anche i termini e le modalità dell’acquisto. Quindi, tramite il contratto di compravendita, il venditore si obbliga a vendere l’immobile all’acquirente secondo quanto stabilito dal contratto stesso (in termini di tempo, prezzo e modalità). Al contratto preliminare, dunque, seguirà il contratto di compravendita. Anche in questo caso, comunque, per tutelare i propri interessi, si rende necessaria la consulenza di un legale come l’Avvocato Prof. Marco Ticozzi che sia esperto in materia. Infatti, anche se è stato stipulato un contratto preliminare di compravendita, il venditore potrebbe vendere l’immobile a qualcun altro oppure stabilirne dei diritti di godimento (come nel caso dell’usufrutto) o potrebbe ipotecarlo. Se si verifica uno di questi casi, la vendita resta valida (non è possibile ricorrere al giudice per invalidarla), ma è possibile chiedere il risarcimento dei danni.

Come si stipula il contratto preliminare: documenti, verifiche e registrazione

Per stipulare un contratto preliminare di compravendita bisogna possedere: la proposta di acquisto dell’immobile accettata (con i dati catastali dell’immobile, il prezzo di vendita e la modalità di pagamento), i dati di entrambe le parti (documenti di identità e codice fiscale) e i dati dell’immobile (planimetria e visura catastale). Al momento della stipula del contratto va verificata la presenza di determinati parametri. Ovvero la capacità giuridica di entrambe le parti (che devono essere maggiorenni e non interdetti), la conformità dell’immobile e la sua disponibilità a essere venduto con cessione della proprietà a un’altra persona (non devono esserci vincoli commerciali, urbanistici o giuridici).

La registrazione del contratto preliminare di compravendita va fatta entro 20 giorni dal perfezionamento negli uffici dell’Agenzia delle Entrate competenti. Se poi invece il contratto viene autenticato dal notaio la registrazione può essere fatta entro 30 giorni dal perfezionamento e va fatta direttamente dal notaio stesso. La registrate prevede anche dei costi di imposta: imposta di registro (di 200€), imposta proporzionale (0,5% della caparra) e imposta proporzionale (3% di ogni acconto).

Inadempimento di una parte: cosa succede se non si stipula il contratto definitivo

Anche se il contratto preliminare serve proprio a poter concludere la vendita, può capitare che una delle parti, successivamente, si rifiuti di stipulare il contratto definitivo. In questo caso, la legge italiana tutela la parte “lesa” e propone degli scenari per la parte inadempiente. La parte che non è venuta meno al contratto, infatti, può rivolgersi al giudice o per ottenere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni subiti, o per ottenere una sentenza sostitutiva o per richiedere il recesso del contratto nel caso di versamento di una caparra.